市场对的房地产趋势预测几乎一致：销售下滑、投资不悲观，而对房价预测的一致性就让我们要提高警惕。三年前的这个时候，在年地产销售爆出天量后的14年初,市场很多人预期房地产市场已经到顶，杭州房价开始下跌而万科估值也一路下杀至5倍，不过，当时多空都存在，且互不相让；而去年爆出销售天量之后，我想在身边空方声音越来越少，即使有看空的也都被打脸打的不敢再出现。

今天早上我们天（诚）地（产）会的群里热烈的讨论了对房价和租金的认识，有空方把当前一直看多比作是牛市后期大家惜筹不卖的情景，而市场一线到底如何考虑，我们在调研了核心二线（长沙、成都、武汉)之后再回到一线城市，与北京万科的研究人员做了深度交流，我们讨论集中在北京市场和北京万科公司的经营。

调研的初步结论是：北京房价依旧看涨难跌,供给不足是关键，人口流入趋势还在，短期信贷利率提升但额度没有受限，北京销售17年有可能继续量价齐升，但政策仍有进一步加紧的可能，因此还需观察。

一、新房供应不足是短期核心矛盾

过去今年供应不足、16年尤甚：按照万科的统计口径，16年北京公开市场的住宅土地供应仅仅39万方，而同类型销售面积达到万方，供需比例为1:17.3，（这里仅仅包括客户购买后能够自由转让，不受限制的商品房，不包括自住房和保障房,我们团队测算过去十年北京市场的供给缺口约30%，详见我们库存报告)。上年涨价明显的郑州、合肥有类似的现象。这些地方供应用地少，供需矛盾突出，需要靠其他途径的供应进入市场，部分是以往未开工的土地，或者是并购存量的项目，大国企中中海首开会存在这种情况。

未来供应亦不充足、且逐年减少：北京未来土地供应可能依旧会维持在较低水平，区域可能更多在密云、延庆等6环附近的地区，每年估计得缩减30万。北京大幅增加土地供应是政策上不允许的，因为不符合政府疏解北京首都功能的大方向。上年北京曾提出过“五环内不新增建设用地”。根据今年的规划文件，也有建设用地“减量发展战略”“建设用地总量和强度双控”“腾退低效建设用地”等表述，另外“年建设用地规模控制在平方公里以内，比年末现状城乡建设用地规模减少平方公里。人均建设用地面积控制在平方米左右。甚至每区都腾退市区建设用地，可能变为绿地等公共建设。

二、今年销售不悲观、量价齐升依旧

货值储备充分、推盘并不激进：北京市场过去几年主要不是面对需求问题，主要是供给和储备问题，万科北京在-年拿到很多储备，有储备的地产商会卖得比较好，北京公司储备足够3年的开发。年公司没有特别积极主动推盘，只是按照现有货值安排计划平稳销售。

1月销售较好不是去年底转移：年北京万科商品房销售额在地区排名第二，住宅销售区域排名第一。截至到上周末万科北京商品房销售额已经超过18亿，住宅超过16亿元，而且这其中去年认购拿过来签约的并不多。由于春节时间不同，同比没有意义。预计今年万科销售额还是会比较高。（万科年报披露北京销售额包括秦皇岛、香河等地区的项目)

主力销售产品主要在周边郊区：北京公司今年销售主要包括翡翠公园（均价6万出头，产品线比较长）、翡翠长安（均价5万多，位于门头沟，今年均价估计会更高）。上面二者均是改善型偏高端的盘（去年拿的预售证）。日前也刚获得通州项目7万块的预售项目。

长期看价格并未到顶：长期看我们离泡沫顶峰的日本、香港还有差距，北京的人口流入还会持续，目前价格并未到顶。

三、信贷有收紧但不是最紧、政府调控影响部分房企

预售证和签约价格管理：政府对预售和签约价格的管理一直都有，主要是为了平抑成交均价，通过整个楼盘签约管理，各个区域分别管理，但并不是价格一刀切，一个楼盘可以高低错落。但可以感受到政府对预售证管理越来越严格，对市场量的成交影响还没法全面评估。

限价8万的传闻：现在是没有受到直接影响，建委也没有直接确认。目前北京最贵的楼盘壹号院均价16-17万，新盘中超过8万的并不一定很多。而且也不是说一定不能卖超过这个价格，只要你均价维持在一定范围内即可。

对部分企业影响较大：预售证的控制和签约价的控制对一些急需用钱的高杠杆、高地价企业影响较大，他们需要希望尽速回流现金，但估计也不是通过降价方式，而是大力推销。

信贷政策并没有到最紧、利率提升额度不紧：目前的信贷政策的确有收紧，典型的是利率的提升，比如按揭折扣从85折全面性的提升至9折，首付35成，当然这还不是最紧时刻，有必要首付比例还可以进一步提升。目前从销售情况来看，额度并没有明显紧张，也没有客户因为申请不到贷款而放弃购房。据统计，1月份70%以上的人都需要贷款购房，目前市场的平均首付金额都在40%左右。

四、二手价格可能会有松动、商住不乐观

二手房议价空间在变大、二手房定价影响也越来越大：早在年7、8月市场最好的时候就出现了房价的松动的情况，大家都出现了犹豫的情绪，上年之后，尤其似乎信贷收紧之后，北京二手房的议价空间开始变大，部分急售业主可能会调整价格。去年27万二手房销售，一手房销售仅仅4万多套（只包括全产权可以随时交易的部分，不包括限价房、自住房等成交受限一手交易）（批注：安信地产团队测算北京二手房成交占比约60%，与之有差异），二手房的定价已经成为核心。

政策收紧不仅压缩需求也压缩了供应：政策收紧导致部分购房需求收到压制的同时，有一部分也因为没法换房或者惜售手头房源，而不再出售二手房，链家二手房的挂牌套数下降了很多。

商住市场面临巨大政策不确定性、目前有开发商在大力推商住：商办的成交比例在北京市非常少，金额可以忽略不计。4环内很多商办成交是市场化的或者由股东方买下的情形。商住市场,有资格买住宅的都会选择住宅，但是很多没有资格买房的客户会选择商住，也有部分投资的性质。商住政策风险很大，也是在政策上是一个不存在的市场，因此官方没有统计数据，因此商办库存很难看到，目前北京有知名开发商在大力倾销商住项目,显示市场看淡。