玉桥市场

7月16日上午，城市修炼手册来到”老南京人“都熟知的玉桥市场。玉桥市场在年时发展成为了大型综合商品交易市场，在年升级成为了以传统批发市场资源为基础，集零售、批发、展贸、休闲等多功能于一体的市场型城市综合体，并于年更名为玉桥商业广场。在电子商务市场和大型零售商场的双重冲击下，玉桥批发市场被迫进行更新。商场将大片的仓储用地更新为商业用地，提高土地的利用率，将仓储区域转移到郊区。商场将传统的批发市场更新为集零售、批发、展贸、休闲等多功能于一体的市场型城市综合体。

玉桥市场由玉桥集团经营管理，主要有两种模式。一是低楼层传统商场。按照商场的设计进行招租，但入驻店铺大多不是品牌入驻，是普通个体户批发加零售模式。由于时间的变迁，原有规划没有比较好地执行，店铺类型混杂。玉桥集团进行统一地物业管理，比如空调、电梯等公共设施的管理。入驻的商户负责自己铺面的装修。二是以楼层为单位整租给商户，商户负责整个楼层的装修。

[A楼]

首先我们来到了玉桥市场的A楼，A楼以传统小商品为主，仍以日常用品的批发与零售为主。不同的楼层的经营内容不同，一楼以服饰经营为；，二楼种类多样，有百货、美甲、饰品、文体用品、化妆品等；三楼以床上用品为主；四楼以服饰生活馆为主。因为零售价格与市场价格并无显著差异，所以并没有竞争优势。

值得注意的是，在三层存在着南京最后一家大头贴店，在经过社交媒体的宣传下，有顾客专门为此来到玉桥市场。

章：您在这里开了多久？

店：这个店是玉桥市场一开就在这里的。我是从原来店主手中接过来的。之前那段时间大头贴生意不好，原来店主才把店转让给我。当时接过来主要就是洗照片照证件照，过来的人很少。某一天，一个小姑娘偶尔过来照大头贴，后来她发到网上，之后就有很多人过来照大头贴。

章:那您大概什么时候接手这个店的？

店：大概有五年了吧。

章：什么时候开始可以被定义为网红店？

店：那个姑娘不是网红。后来有一个东北网红丁大根，从上海回来的路上路过这里，专门来拍。他们也是从微博，抖音，大众点评上知道这里的。还有几个上海的小姑娘，专门跑到这里来拍。

接下来我们来到了玉桥市场的B楼，B楼与A楼区别很大，以餐饮娱乐和培训机构为主，同时五层以上以楼层为单位整租给商户，比如金吉鸟游泳健身，碉堡烤鱼（餐饮），世纪缘宴会中心。负一楼有电动车停车场，共有三层停车场，车位充足但空置多。

最后我们来到了C楼，和介绍严重不符，目前为洗浴中心、KTV等灰色会所。环境破旧，脏乱差。大楼入口难找，观光电梯损坏。外立面及其老旧，看起来像闲置已久的大楼。

商场目前兼具批发市场和综合商场的特征，商场定位为中低层次商场，商品价格低，品质差、环境差、基础设施差。

市场空间与商场空间拼凑较为生硬。A楼以传统小商品为主，仍以日常用品的批发与零售为主；B楼以餐饮娱乐和培训机构为主，二者各自为营。在商场管理方面，仍采用传统的批发市场管理办法，比如营业时间仍是早上8：30至晚5：30，营业时间不太合理。

总体经营情况不理想，可能与中央门整体商业环境有关，可能与商场内部的低端零售业态有关。

消费者以中老年人为主，这些个体的消费习惯仍以实体消费为主，网络消费经验较少。

B楼部分楼层整租给商户，商户负责各自店铺的装修。

经验与教训

玉桥市场作为老南京人心中的“大市场”，在面对电子商务的冲击下，也在寻求自身的更新。在更新过程中，有可取之处。

合理规划土地用途，将仓储空间转变为商业空间。将仓储空间转移到靠近郊区的区域。

进行商场内空间的合理重构，进行以商业空间参与者为导向的精细化空间重构。

保留原有批发市场功能，提高消费者的覆盖范围，利用原来大市场的优势。

定位准确。与大型零售商场相比，竞争劣势明显，因此商场定位为中下端商场。

但也存在一些漏洞。只有吸取教训，才能助力玉桥市场的进一步发展。

没有完全充分利用空间，存在多处区域闲置，应该着手于降低店铺的闲置率。

A楼批发市场摊位摆放杂乱，应该加强区域的规划和管理。

商场的管理存在一定的漏洞，比如清洁工不专业，商场介绍电子屏无法正常使用。应加强商场的物业管理。

悦动新门西

新门西的前身是两大工厂，新门西的北区原先是年建成的南京印染厂旧址，新门西南区原先是年建成的南京第一棉纺厂。园区由南京万科在南京市市委、秦淮区委区政府的规划下开展。园区西界、南界为城墙，东到凤游寺路，北至豆腐坊小区。目前新门西共有19座主体建筑，构建起一个以体育文化内涵的创新产业园区。

建筑构成：

目前，新门西还没有完全建成。最主要的一个建筑是一个四层的商业楼，每一层分布几家公司，可以直接办理业务，包括运动、婚纱摄影、餐馆等等，并不是完全的写字楼。此外，还有一个室内的篮球场。其他的一些建筑基本上都还是临街的商铺。里面还有万科的一栋非常气派的办公楼。总体建筑风格追求现代、简约风，在调查中可以明显感觉到新门西的宽敞大气，公共空间占比较大。

调研情况

1.更新情况

新门西的更新地点在南京中华门以西的老门西地区，这里是南京最早的原住民居住地，有着古老的砖瓦房，悠久的长巷，但由于历史存在时间过长，整个老门西显得十分破旧，需要进行更新来改善该地区建筑面貌。在南京市政府和秦淮区市委市政府的牵头下，万科集团接手了整个老门西地区。对于该地区的改造万科集团进行的是完全的现代化改造，园区的风格不像老门东那样复古，而是完全的现代化、简约化、宽敞化，整个园区显得特别宁静。从而老门西不再作为园区的名字，而改名为新门西，又根据该园区的体育运动主题而最终更名为悦动新门西。

整个园区以青砖、红砖、混凝土、金属、玻璃等材料为基调。大跨度的生产车间被改造为体育运动主题场馆；小开间的庭院式建筑则被改造为产业办公、青年公寓或商铺。

2.运作模式和运营情况

运作模式：

新门西产业园由万科独自经营管理，按照园区总体主体设计进行招租，主要招租对象为科技类、运动类、休闲类（咖啡馆等）门店。但值得注意的是园区内既有一个双塘派出所，又有两个党史党章学习处，一个产业园有这两个建筑，这是一个十分有趣的现象。

装修方面：

万科集团负责公共空间的装修、包括洗手间、电梯楼梯以及公司与公司之间的间隔区域。店内的基础设施、比如通电、通水等由万科负责，其余装修工作由各门店自己负责，并且万科有明确的装修标准与规定，各入驻商铺不得违反。

运营情况：

在实践考察时，我们发现新门西还处于建设阶段，很大一块地方还没有开始经营。因而我们主要介绍入驻比例较高的临街的四层商业办公楼15号楼。

一楼：入驻公司类型主要是运动类、餐饮类以及众多艺术美学类。运动类主要由弹力地带（蹦床运动）和金吉鸟健身（健身房）两家，餐饮类主要是门店形式，主要有瑞幸咖啡和鲜贝恋小海鲜，一楼的艺术美学类公司也较多，包括G+生活美学馆、罗三娘艺术首饰设计、卉木萋萋花草园艺设计等。

二楼：只有一个叫Vlab万创奔腾的公司。Vlab万创奔腾是一家联合办公品牌，是万科公司的全资子公司，它的营业内容主要是设计一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。此外，还有一个能容纳百人的类似于食堂一样的地方：门西食光。这为上班族的午餐晚餐提供了极大的便利。

三楼：主要是一些装修公司、婚纱设计和电影工作室，共计只有四家公司，每一家公司的场地都很大。

四楼：公司更为集中，共有九家公司开在四楼，门店面积较小。主要也是一些创新型企业、设计类企业与摄影类企业。

15号楼的企业入驻类型较为综合，体育元素在二楼以上便消失殆尽。16号楼虽然还没有盖好，但是从它的的规划来看相对而言比较集中于体育类。包括羿世界射箭俱乐部、FF健身工作室、蓝鲸攀岩、外教篮球学院。

文编

闫梓暄孙诚

美编

章瑞欣

城市修炼手册