万科旭辉等房企,对地产行业做出了6个判

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来源:今日头条上海站:8月21-23日第二十二届中国康养·文旅小镇与乡村振兴项目实操高端总裁峰会暨优质产业资源对接大会-文章尾部查看联系

单打独斗很难了

房企要尽快打造出合作品牌

现在,房企头上的金箍圈越来越紧,地产开发开启了困难模式,单独独斗很难玩了。

未来要活得更好,合作是其中一条出路,惟有合作才能迎接挑战。所以房企要尽快孵化战略合作关系,树立行业口碑。

现在地产行业合作形式多种多样,包括股权、土地资源、资金,包括联合参拍、合资合作开发、小股操盘、城市更新、代建代管等等。可以选择适合自己的方式,通过项目价值挖掘或者能力挖掘,跟竞争对手或者伙伴建立合作,自身的优势和条件是什么,对方的优势和条件是什么,大家拿出来充分针对优势实现规模和利润的双赢。

很多房企合作一次,中间闹了点不愉快,就说再也不要合作了,这种想法比较幼稚。想深一层,其实每个企业的经营理念,操盘方式,对项目的理解,一定有差异,合作过程中不可避免会有矛盾,但是只要基于项目利益为重,很多合作都可以推进。

其实,除了常规的住宅开发,很多业务都可以以合作形式开展。金科集团副总裁兼创新研究院院长方明富就表示,金科光是代建都有五种合作模式,包括商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建和咨询服务。

比如资本代建对于有资金实力的房企是很好的选择。很多小房企拿了个项目过了很多年,已经没有融资的条件或者平台了,这样你可以通过出资操盘代建的形式帮他撬动项目,项目本身和企业本身的融资能力就可能得到激发。而且你投进去的自有资金,还可以向他们收取一定的成本。

现在很多房企合作都不仅仅停留在项目层面了,慢慢上升到城市更新和合作代建,甚至是战略合作。通过和政府、企业、机构实现更紧密更长远更优先的战略合作,可以实现共同的增强核心竞争力的双赢目标。

客户需求变了

只有单一住宅开发能力的房企很危险

这两年,很多房企都提出要提升产品力,于是很多项目在景观、立面和智能化等方面去下功夫,不断给产品做加法,但最终项目还是卖不动。明明投入了很多成本,为什么客户不买单?

核心问题在于很多项目离客户太远,根本不懂客户需求。

很多房企提客户导向,其实并没有真正转换成行动,更多还是买地导向,以及完成上级给的考核指标的导向。

万科就曾经做过调研发现,以前客户买房很看重户型,但现在客户对社区商业配套要求反而更高了。他们对家的外延需求正在扩大。

很多客户期望的生活方式,是1公里范围内解决所有问题:小区内可以跑步健身,学校步行就能到,孩子放学了直接去楼下上兴趣班,孩子上兴趣班时家长可以去逛超市或者回家做饭,想看书了旁边就有书店,等等。

但是,要满足客户这些需求,就要求房企必须具备打造住区、商业、办公、学校等多场景的综合能力。

未来单一住宅开发商没有太大竞争力了,你不但要懂住宅开发,还要懂商业、懂运营、懂产业等等,这样未来才能更有竞争力。

要把交房当做最重要的事情来干

下半年可能会有更多房企暴雷

除了产品要创新升级,满足客户不断变化的需求以外,还有一件事情房企必须重视起来,那就是交房问题。现在客户维权意识越来越强,手段越来越高明,甚至有项目在建设阶段,就被业主通过无人机拍照取证维权。

客户为什么维权?有些房企解读是因为房价没涨,他们要闹事捞点好处。不排除有这样的人存在,但更多时候是不是产品真的没做好,为了控成本,产生了这样或那样的问题。

早在两年前,陈凯就讲过,房企未来要把交房当一个最大的事来干,某种意义上交房比销售更重要,而且更难。很多项目总以为项目卖完就可以升职了,早着呢,一定要重视交房。未来最好引进客服的管理层,把交房做起来,把客服满意度提起来。

郁亮判断,下半年政府以更公开透明的方式监管市场,客户端爆发群诉概率将大幅提升。

事实上,要降低客诉,提高客户满意度,本质还是要把产品和服务做好。

从目前市场情况来看,大部分房企做产品都是经营导向,而不是品质导向。当项目成本超了,第一反应就是降本减配,元标准的精装修,可能做下来只有。

还有的公司为了降成本,原本根桩打80根,客户看不出来,但却会存在很大的隐患。

现在万科就正在努力提升产品和服务。据说现在万科每个月都和大家讨论的需求和痛点。比如去年他们开始推动“交房即办证”,以前客户收房往往一年才能拿房产证,现在是一交房就能拿到证。即便是小小的改变,但也会提升客户对公司的认可度。

张鹏表示,以后地产行业考核标准会调整,一定不仅仅是考核投资额、回款额、利润额、结转的营收,而应该是客户的满意度。国家现在所采取的一系列措施就是回归到制造业,就是客户满意度、对产品的认知。

除了踏实做好产品,房企也应该尽快建立起完善的应急管理体系。

比如遇到客户群诉,马上启动内部应急体系,让群诉事件及时得到解决。首先,建立分级管控机制,什么事该马上捅到董事长那,什么事不该往上汇报,都要有清晰的标准。否则重大事件延误了战机就很难收场了;其次,要有预先的应对措施,任何一个群诉在法律层面上的底线是怎么样的,如何统一对外口径,需要有应对的措施,因为不小心说错一个字都会出问题。

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